Главная / Ипотека / Ипотека: Как угодить банку

Ипотека: Как угодить банку

Выдавая ипотечный кредит, банки проверяют не только заемщика, но и покупаемую в ипотеку квартиру, ведь она становится предметом залога и в случае чего реализованные от ее продажи средства должны покрыть предоставленный заем. Выбор «правильной» квартиры значительно экономит время и силы заемщика, затрачиваемые на получение кредита, поэтому о банковских требованиях лучше узнать заранее.

Новостройка: идеальные черты

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, всегда становится предметом залога, она принадлежат заемщику, но в случае его некредитоспособности ее придется продать, а вырученные деньги банк забирает в счет погашения долга. Поэтому основное требование, которое предъявляют к ипотечной квартире абсолютно все банки, - ее ликвидность. Ну а ликвидность недвижимости зависит от множества факторов, причем как от характеристик здания и непосредственно жилого помещения, так и от юридических аспектов сделок с данным объектом. Если речь о новостройке, то наиболее приемлемы для банка уже сданные объекты (а желательно и оформленные в собственность) или хотя бы объекты на завершающей стадии строительства при условии надежности застройщика. Поэтому при кредитовании на первичном рынке банки оценивают в первую очередь не саму недвижимость, а застройщика. В идеале требуется, чтобы продажи велись по договору долевого участия. 

Если же банки видят, что квартира приобретается по сомнительным схемам, то, скорее всего, в ипотеке будет отказано. А наиболее охотно, банки выдают кредиты на те проекты, в которых принимают участие как инвесторы, в этом случае они знают реальную ситуацию на объекте. Довольно просто получить кредит и на объекты аккредитованных в банке застройщиков. Список аккредитованных объектов и застройщиков, как правило, можно найти на сайте банка.

«Вторичка»: что желают видеть банки

При кредитовании покупки недвижимости на вторичном рынке банки оценивают сам объект и здание, в котором он расположен. Дом, где находится будущий предмет залога, должен иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент, металлические или железобетонные перекрытия (хотя есть банки, которые готовы кредитовать квартиры в домах с деревянными перекрытиями, но под бОльший процент) и высоту не менее 3 этажей (за исключением отдельных домов, таунхаусов и недвижимости в регионах; некоторые банки готовы рассматривать и двухэтажные дома).

Что же касается самого объекта, покупаемого в кредит, то, прежде всего, он должен иметь признаки обособленного помещения: отдельный вход, собственную кухню, санузел и т.д. Квартира должна быть подключена к электрическим и газовым сетям и «не может располагаться в подвале, цоколе или на первом этаже здания,  таким образом банки стараются избегать риска использования предмета залога не по назначению (например, для предпринимательской деятельности). А загородный дом, покупаемый в кредит, должен находиться в так называемом «организованном жилом поселении», к которому есть круглогодичный подъезд и подведены коммуникации. Конечно, банк обращает внимание и на состояние жилья, оцениваются площадь, планировка и отделка, и чем привлекательнее объект по этим параметрам, тем он предпочтительнее для банка.

Также банки обращают внимание на заявленную стоимость недвижимости, если цена объекта будет завышена, банк вряд ли выдаст кредит на него. Также банк не возьмет квартиру под залог, если продавец не готов показать ее рыночную стоимость или же цена квартиры слишком низкая.

Стоит также отметить, что банки при оценке ликвидности квартиры и ее привлекательности в качестве залога основываются на отчетах оценщиков, а также, поскольку недвижимость страхуется от конструктивной гибели, им важно, чтобы она удовлетворяла требованиям страховых компаний.

Дети и пенсионеры не в чести

Как уже говорилось, банки оценивают и правовые аспекты сделки купли-продажи жилья. Квартира должна быть юридически свободной, т.е. без обременений и готовой к регистрации и прописке нового собственника. А у прежних собственников не должно быть задолженностей по коммунальным и налоговым платежам, а также долгов перед предыдущим продавцом или застройщиком. 

Банкам не так важно, сколько у квартиры было и будет собственников и прописанных лиц, особенно с учетом того, «что сегодняшний Жилищный кодекс разрешает новому собственнику через суд выписать прописанных просто на основании права собственности, если только они не имели право на участие в приватизации и отказались от нее. Однако имеет большое значение состав жильцов. Ипотека не предоставляется, если квартира имеет явные обременения, ее собственники находятся в федеральном розыске или если не прошло полгода после смерти последнего собственника.  Кредит не будет выдан, если история объекта выглядит подозрительной, например, если он продавался чаще, чем раз в год. Предметом залога не может стать объект, где в числе собственников будут несовершеннолетние, ведь в случае несостоятельности заемщика и наложения взыскания на его имущество у банка будут огромные проблемы с органами опеки. Аналогичные проблемы могут быть, если в квартире живут инвалиды и заслуженные и привилегированные пенсионеры, люди, находящиеся на попечении, и т.п., поэтому в таких случаях в ипотеке, как правило, тоже отказывают. Нежелательны для банка и жильцы, которые временно снялись с регистрационного учета и имеют право вернуться и вновь зарегистрироваться – военные, заключенные. 

Вопрос перепланировки

А еще в банках не любят квартиры с перепланировками, которые в большинстве своем не узаконены. Если банки и идут на кредитование квартир с перепланировкой, то обязывают клиента либо согласовать ее в течение определенного срока (как правило, 6 месяцев), либо привести в прежнее состояние. 

Любые перепланировки и даже масштабные ремонты должны согласовываться с банками и в течение действия ипотечного договора, ведь все это может повлиять на стоимость объекта недвижимости. Банки оценивают законность перепланировки, а также ее влияние на стоимость квартиры. Если задуманное не уменьшит стоимость залога и не приведет к ухудшению его качества, то получить согласование проблем не составит. А если есть риск, что планируемая реконструкция впоследствии затруднит возможную реализацию залога, то, естественно, при согласовании могут возникнуть проблемы. К таким неоднозначным перепланировкам относится, например, случай, когда 1-2-комнатную квартиру превращают в квартиру-студию, ведь для классической семьи (родители с ребенком) данная квартира уже не подойдет и продать ее будет сложнее. В последнем случае банк, скорее всего, откажет в перепланировке.

Ну а если заемщик все-таки проведет реконструкцию вопреки желаниям банка, то, вполне может предстать перед судом, который либо обяжет собственника-заемщика вернуть все в первоначальное состояние, либо расторгнет ипотечный договор и выселит заемщика из квартиры.

Но не стоит думать, что банки выдают кредиты только на идеальные, с их точки зрения, объекты, а в остальных случаях бесповоротно отказывают. Ссуду можно получить даже на ряд бесперспективных, на первый взгляд, объектов, правда, потратив время и силы на урегулирование различных формальностей - на выписку несовершеннолетних детей, погашение задолженности по коммунальным платежам, согласование перепланировки и т.д. Но, конечно, спокойнее, быстрее и эффективнее сначала ознакомиться с требованиями банка к ипотечным квартирам и подбирать жилье исходя из них. С банковскими же условиями можно ознакомиться на сайтах банков, да и их назубок знают все ипотечные брокеры.

Банки лояльные и не очень

Банки, как люди, отличаются по характеру - есть требовательные и более лояльные. «Например, один банк может принять в залог квартиру с деревянными перекрытиями, а другой нет. Ряд банков требует, чтобы перепланировки в квартире были узаконены к моменту сделки, а другие допускают сделки при несогласованной перепланировке под обязательство нового собственника узаконить или изменить планировку в течение 6-12 месяцев. Кто-то требует, чтобы технический паспорт квартиры был выдан не ранее чем за 5 лет до сделки, а кому-то этот критерий не важен.

По материалам сайта: www.metrinfo.ru

Поделиться:

Новости

Ипотека со скидкой - это реально!

19

Авг.

Ипотека со скидкой - это реально!

Дорогие посетители сайта, у нас для вас приятная новость — еще один банк присоединился к нашей программе лояльности, теперь и в Банке Жилищного Финансирования мы можем оформить кредит для вас по специ...Читать дальше...

С Днем города!

15

Авг.

С Днем города!

Дорогие екатеринбужцы, поздравляю вас с Днем Города! Не смотря на то, что у каждого из нас свой Екатеринбург (кто-то здесь родился и вырос, кто-то приехал учиться  и остался здесь жить и работать, ...Читать дальше...

БЭСТ - участник марафона "Европа-Азия" 2019

11

Авг.

БЭСТ - участник марафона "Европа-Азия" 2019

Сегодня, 11 августа, состоялся 5-ый юбилейный забег марафона «ЕВРОПА-АЗИЯ» и мы очень горд тем, что наш генеральный директор Андрей Соболев и руководитель офиса «БЭСТ-на Героев России» Дмитрий Демин с...Читать дальше...